چرا قیمت ملک مهار نمی شود؟
به گزارش بازسازی خانه، انتخاب نوشت: تجربه گذشته و داده های موجود نشان داده است که نرخ مسکن حدودا هم راستا با نرخ دلار حرکت می کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته حدودا میتوان اظهار داشت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است. همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار سبب شده که سرمایه گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و هم بدون پیچیدگی های در ارتباط با سرمایه گذاری.
مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از بازار مسکن که در ارتباط با دیماه بود اعلام نمود تورم ماهانه مسکن دیماه یعنی نرخ تورم دیماه نسبت به آذرماه با رشد ۹.۸ درصدی روبرو شده و این در حالیست که نرخ تورم ماهانه آذرماه حدود ۴.۱ درصد بود. همینطور نرخ تورم دیماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۶۶ درصدی را تجربه کرده و تورم آذرماه سال جاری نسبت به آذرماه سال ۱۴۰۰ هم افزایش ۵۲ درصدی را ثبت کرده بود.
میزان تورم مسکن دیماه در حالیست که نرخ تورم عمومی ماهانه کشور حدود ۴.۳ درصد بود یعنی حدود نصف تورم مسکن در کشور. احیانا مهم ترین دلیل این اختلاف شدید بین تورم مسکن و تورم عمومی کشور ناشی از سیاست سرکوب قیمت کالاهاست که آثار خویش را در تورم کمتر نشان داده است. اما تجربه گذشته و داده های موجود نشان داده است که نرخ مسکن حدودا هم راستا با نرخ دلار حرکت می کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته حدودا میتوان اظهار داشت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است. همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار سبب شده که سرمایه گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و هم بدون پیچیدگی های در ارتباط با سرمایه گذاری.
تجربه سالهای گذشته نشان داده است که افزایش قیمت مسکن هم راستا با قیمت دلار بوده و هر زمان نرخ دلار در ایران جهش کرده یا به تعبیری ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده، قیمت مسکن هم در همان راستا جهش کرده است. یک بررسی مقایسه ای این مورد را به ما نشان داده است.
در اردیبهشت سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۶ میلیون تومان بوده است و در منطقه ۱۰ تهران این رقم حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در همان حین در اردیبهشت ۹۷ قیمت دلار حول و حوش ۶۵۰۰ تومان نوسان داشت. در آذرماه همان سال که قیمت هر دلار پس از تحریم های ترامپ به ۱۳ هزار تومان رسید که بالاترین قیمت سال ۹۷ هم بود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزوده شد و در منطقه ۱۰ تهران این رقم به بیشتر از ۶ میلیون تومان رسید.
بررسی سال ۱۴۰۰ نشان داده است که نرخ دلار در تمام سال حدودا حول و حوش ۲۷ تا ۲۸ هزار تومان نوسان داشته و در مقاطع بسیار کوتاهی کمتر یا بالاتر از این رقم را تجربه کرده است. یعنی نرخ دلار در این سال حدودا ثبات داشته که به علت شروع مذاکرات برجامی ایران با کشورهای اروپایی بود. قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ حدود ۲۹ میلیون تومان بود که این رقم در اسفند ۱۴۰۰ به حدود ۳۴ میلیون تومان رسید. یعنی در کل یک سال رشد قیمت مسکن حدود ۱۳ تا ۱۵ درصد بوده است که با عنایت به تورم سالهای اخیر ایران رقم زیادی محسوب نمی گردد.
آمار سال ۱۴۰۱ نشان داده است که نرخ دلار به صورت میانگین از ۲۵ هزار تومان در ابتدای سال حالا به محدوده های ۵۰ هزار تومان رسیده است یعنی حدود ۱۰۰ درصد رشد داشته است. در همین راستا شاهد افزایش قیمت مسکن هم در همان راستا بوده ایم به صورتی که متوسط قیمت هر متر مربع از ۳۴ میلیون تومان حالا به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده که رشد بالای ۶۰ درصد را نشان داده است.
قیمت هر دلار آمریکا در تاریخ اردیبهشت ۹۷ حدود ۶۵۰۰ تومان بود و الان نرخ دلار آمریکا در نتیجه کاهش شدید ارزش پول ملی به حدود ۵۰ هزار تومان رسیده است. بدین سان نرخ دلار در بازه زمانی حدودا چهار ساله حدود ۶۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است. اما در تاریخ اردیبهشت ۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۶ میلیون تومان بوده است و الان در تاریخ دیماه ۱۴۰۱ رقم حدود ۵۵ میلیون تومان را ثبت کرده که نشان داده است در این بازه زمانی قیمت مسکن بیشتر از ۸۰۰ درصد رشد کرده است. بر مبنای داده های ثبت شده توسط خود نهادهای اقتصادی همچون بانک مرکزی و مرکز آمار ایران سرعت رشد قیمت مسکن هم راستا با نرخ دلار با سرعت بیشتری جهش کرده است. حتی زمانی که نرخ دلار حول و حوش یک رقم حدودا ثابت نوسان کرده باز هم قیمت مسکن روند صعودی، اما با شیب کمتر خویش را حفظ نموده که نمونه آن سال ۱۴۰۰ است.
این داده ها تصویری کلی از حرکت قیمت مسکن را به ما نشان داده است که حدودا هم راستا با نرخ دلار و حتی با سرعت بیشتری حرکت کرده است؛ ازاین رو هر وقت انتظارات تورمی در جامعه افزوده می شود قیمت مسکن سریعا واکنش می دهد و با افزایش قیمت مواجه می شود.
در حال حاضر زوج های تهرانی می توانند ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن بگیرند؛ هر نفر ۲۰۰ میلیون تومان و وام جعاله هم ۸۰ میلیون تومان است و برای دریافت این میزان وام باید حدود ۱۲۰ یا ۱۳۰ میلیون تومان اوراق تسه یا اوراق مسکن خریداری کنند. به تعبیری میزان خالص وامی که زوج ها می توانند برای خرید مسکن مورد استفاده قرار دهند حدود ۳۶۰ میلیون تومان است. اگر متوسط قیمت مسکن در تهران حالا ۵۵ میلیون تومان باشد زوج ها می توانند تنها ۶.۵ متر خانه خریداری کنند.
اما به تازگی در بحث همین تسهیلات یک صورت گرفت و آن هم این که نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۸ درصد به ۲۳ درصد افزایش پیدا کرد. این بدان مفهوم است که حالا گیرندگان وام مسکن باید هزینه بیشتری برای همین تسهیلات پرداخت کنند. نکته اینجاست که طبق گفته مقامات بانک مسکن حتی نرخ سود تسهیلات مسکن ملی هم افزایش خواهد یافت و تا ۹ میلیون تومان هم خواهد رسید. اقساط ۹ میلیون تومانی وام نهضت ملی مسکن در حالیست که حتی با افزایش حقوق کارگران در سال آینده هم کف حقوق زیر این رقم اقساط خواهد بود. بدین سان در صورتیکه متقاضیان وام نهضت ملی مسکن این وام را با سود تسهیلات ۲۳ درصد دریافت نمایند بیشتر از ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان در کل دوره بازپرداخت سود پرداخت خواهند کرد. یعنی در ازای ۴۵۰ میلیون تومان وام نهضت ملی مسکن، متقاضیان باید بیشتر از یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان فقط باید سود این وام را به شبکه بانکی پرداخت کنند.
سرپرست بانک مسکن چندی قبل اظهار داشت که درحال رایزنی با وزارت راه برای پرداخت مابه التفاوت نرخ سود تسهیلات توسط دولت می باشد، اما هنوز به نتیجه نرسیده است. یعنی مابه التفاوت ۱۸ درصد و ۲۳ درصد را خود دولت پرداخت کند تا میزان اقساط وام نهضت ملی مسکن با دوره بازپرداخت ۲۰ ساله تغییر نکند. با عنایت به این که همین لایحه بودجه هم با کسری بودجه فراوان بسته شده بعید است که دولت و مجلس با تأمین اعتبار یارانه سود به میزان ۵ (اختلاف نرخ ۱۸ درصد و ۲۳ درصد) درصد موافقت کنند. همین مبحث بیشتر از قبل از جذابیت های نهضت ملی مسکن خواهد کاست با اینکه طبق آمار تعداد افرادی که آورده خویش را واریز کرده همین حالا هم این پروژه جذابیتی ندارد.
شکست پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی حدودا قطعی به نظر می آید بدین مفهوم که با عنایت به وضعیت ناترازی بانکها تأمین مالی این پروژه به بن بست خورده است. کارشناسان مالی و اقتصادی هم پیش از این نسبت به شکست این پروژه اخطار داده بودند، اما دولت گوشش به این حرف ها بدهکار نبود.
نمونه شکست این پروژه را میتوان در آمار واحدهای ساخته شده توسط بنیاد مسکن مشاهده کرد. از کل چهار میلیون واحد مسکونی که مقرر است طی چهار سال ساخته شود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد آن باید توسط بنیاد مسکن ساخته شود یعنی سالی ۴۰۰ هزار واحد که ۲۰۰ هزار واحد در شهر و ۲۰۰ هزار واحد هم سهم روستاهاست. اما طبق گفته معاون بنیاد مسکن هنوز هیچ واحدی تکمیل نشده و مقرر است تا پیش از پایان سال حدود ۳ هزار واحد تکمیل و به بهره برداری برسد. حدود ۷۰ هزار واحد شهری هم فقط در مرحله فونداسیون قرار دارند. این در حالیست که دولت در شش ماه پایانی سال دوم فعالیت خود قرار دارد و مطابق برنامه می بایست تا شش ماه دیگر حدود ۸۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن تکمیل شوند، اما با عنایت به آمار عرضه شده چنین چیزی حدودا محال است.
بزرگترین چالش پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بحث تأمین مالی با وجود ناترازی بانک هاست و افزایش تسهیلات تکلیفی هم نتیجه ای جز خلق پول و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت. در واقع تسهیلات تکلیفی منجر به افزایش اضافه برداشت بانکها از بانک مرکزی خواهد شد و بنابراین پایه پولی افزایش و منجر به ایجاد تورم در کشور خواهد شد. به واقع میتوان اظهار داشت که شبکه بانکی کشور با شرایط کنونی توان تأمین مالی این پروژه را ندارد.
در تاریخ پنجم بهمن ماه طبق خبر انتشار یافته از جلسه وزیر راه با مدیران عامل پنج بانک دولتی، قرار بر این شده که بانکهای ملی، صادرات، تجارت، سپه و ملت تأمین مالی یک میلیون و ۱۵۵ هزار واحد مسکونی را انجام دهند. در این میان سهم بانک ملی ۱۵۰ هزار واحد، بانک صادرات ۵۰۰ هزار واحد، تجارت ۲۰۰ هزار واحد، سپه ۲۰۰ هزار واحد و ملت هم ۱۰۵ هزار واحد خواهد بود. یعنی این بانکها باید به همین میزان وام مسکن ملی پرداخت کنند.
به عنوان نمونه تسهیلات تکلیفی تحمیل شده به بانک ملی در حالیست که این بانک حدود ۷۷ هزار میلیارد تومان زیان انباشته دارد و زیان خالص این بانک در شش ماهه منتهی به شهریور ۱۴۰۱ حدود ۷ هزار میلیارد تومان بوده است. همینطور زیان انباشته بانک سپه حول و حوش ۳۵ هزار میلیارد تومان است. تحمیل این تسهیلات با عنایت به این که این بانکها منابع کافی ندارند منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی و خلق پول خواهد شد.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی مطالبات بانک مرکزی از بانکها در آبان ۱۴۰۱ به ۲۲۶ هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به آبان ۱۴۰۰ رشد ۶۰ درصدی داشته که حدود ۵۴ درصد آن در ارتباط با هشت ماهه ۱۴۰۱ است. این در حالیست که میزان بدهی بانکها به بانک مرکزی در آبان ۱۴۰۰ حدود ۱۴۲ هزار میلیارد تومان بود و نسبت به آبان ۱۳۹۹ تنها حدود ۸ درصد افزایش پیدا کرده بود.
خبرگزاری فارس بر مبنای اطلاعات اختصاصی خودش به تاریخ ۲۹ بهمن ماه در خبری ادعا نمود که سیستم بانکی با هماهنگی یک بخش دولتی قصد حذف تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن از راه کمیته تخصصی ستاد هماهنگی اقتصادی دولت را دارد. ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را مکلف می کند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. طبق جزئیات این قانون تبصره ۵ این ماده ضمانت اجرایی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن می باشد و می گوید: «سازمان امور مالیاتی موظف است در صورت عدم رعایت مبحث این ماده، مالیاتی برابر با ۲۰ درصد تعهد انجام نشده را از بانکها و مؤسسات اعتباری مستنکف دریافت و به خزانه داری کل کشور واریز کند، این مبلغ به حساب صندوق ملی مسکن واریز می شود».
در راستای همین شرایط بوجود آمده و ناتوانی دولت در عمل به وعده خود، یک دفعه اواخر آذرماه اعلام گردید «دولت قرار نیست مسکن بسازد بلکه این مردم هستند که مسکن می سازند». او همینطور اظهار داشت: «اینکه مسکن ساخته شود یا بسازیم با یکدیگر متفاوت است، دولت باید بخشی را بسازد و قسمتی دیگر هم باید ساخته شود، ما می توانیم به مردم زمین بدهیم تا خودشان بسازند». این سخنان می تواند به معنای عبور از وعده های اولیه در ساخت چهار میلیون مسکن به شمار رود، مهم ترین دلیل آن هم عدم تأمین مالی از راه شبکه بانکی است. البته بعضی از کارشناسان از عمل نشدن وعده رئیس جمهور هم ابراز خرسندی کردند چون که آنها بر این عقیده اند عمل به این وعده یعنی فشار مضاعف به شبکه بانکی و به تبع آن تحمیل یک تورم افسارگسیخته به جامعه خواهد بود. بیشتر بخوانید: «اشاره» قالیباف به گرانی دلار / دولت به راهکارهای مجلس، «توجه ویژه» کند
۴۶۲۲۰
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب