رشد بیشتر از ۶ برابری اجاره بها در ۸ سال!
به گزارش بازسازی خانه، اقتصاد ۲۴ نوشت: کنترل تورم از دید خیلی از کارشناسان حوزه مسکن از رشد سرسام آور اجاره بها جلوگیری می کند، اما این تمام ماجرا نیست و متغیرهای دیگری هم در قیمت مسکن و اجاره بها دخالت دارند.
نزدیک شدن به فصل جابه جایی ها که خیلی از قراردادهای اجاره مسکن به آخر می رسد، سبب شده تا میلیونها اجاره نشین دلهره این را داشته باشند که آیا می توانند اقامت خویش را در سرپناه استیجاری شان تمدید کنند یا مجبور به اسکان در خانه هایی ارزان تر خواهند شد.
در هفته های اخیر برخی مطبوعات و رسانه ها یکی از تحولات مهم در ارتباط با بازار اجاره بها را کوچ از مرکز به حاشیه استان تهران دانسته و نوشتند رشد نرخ اجاره سبب افزایش حاشیه نشینی و رشد جمعیت شهرهای اقماری تهران شده است و همین افزایش تقاضا، قیمتها را در بازار مسکن شهرهای نزدیک به تهران بالا برده است.
بر مبنای بررسی های انتشار یافته در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است آمار و ارقامی در رابطه با اجاره بها
بر اساس آخرین داده هایی که مرکز آمار منتشر ساخته و در رسانه ها مورد توجه قرار گرفته است در کشورمان حدود ۲۴.۵ میلیون نفر مستاجرند که از این میزان ۳۷ درصد از خانوارها شهرنشین و ۵۱ درصد خانوار پایتخت نشین هستند.
در ماه های اخیر بعضی از رسانه های اقتصادی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره بها در سال ۱۴۰۱ نوشتند. به نوشته «تجارت نیوز» آخرین گزارش رسمی در قسمت اجاره بها نشان داده است که شاخص قیمت ماهیانه، نقطه به نقطه و سالیانه در بهمن ماه ۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد بوده است.
به صورت کلی و بر مبنای بررسی های انتشار یافته در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است.
اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاسته می شود، ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به سبب رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش پیدا کرده است و این الگو در تا پاییز ۱۳۹۹ تکرار شده است، ولی بعد از آن تا زمستان۱۴۰۰ افزایش اجاره بها ادامه پیدا می کند. [۱]این در حالی است که رسانه های اقتصادی سهم مسکن و اجاره بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می کنند. «دنیای اقتصاد» شهریورماه سال گذشته از «وزن بسیار سنگین و نامتعارف اجاره بها در سبد هزینه خانوارها» چنین نوشت: ساکنان تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۵۰درصد، ۴۷درصد، ۴۰درصد و ۳۸درصد از هزینه های سالانه شان را برای تأمین مسکن صرف کردند.
با عنایت به این وضعیت و در آستانه داغ شدن بازار اجاره بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین ماه در جلسه هیات دولت، ضمن اشاره به تصمیمات اخیر شورایعالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاههای ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.
دراین زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با اعلان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، اظهار داشت: مقرر شد تا شهرداری ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه های خالی را فعال کرده و دستگاههای خدمات رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه ها کمک کنند.
با این وجود، خیلی از کارشناسان حوزه مسکن می گویند باید این مسئله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.
با توجه به این که تورم و نقدینگی از مهم ترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن محسوب می شوند، ازاین رو اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در وضعیت جذب سرمایه در قسمت مسکن موثر واقع شود و نوسانات آنرا کم کند چه عواملی نرخ مسکن و اجاره بها را تعیین می کنند؟
همچنان که اشاره شد کارشناسان حوزه مسکن، قیمت مسکن و نرخ اجاره بها را به صورت کلی تابعی از نرخ تورم می دانند، این در حالیست که پژوهشها فاکتورها و متغیرهای اقتصادی بیشتری را در نرخ گذاری اجاره بها شناسایی می کنند.
پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است که در ادامه خلاصه ای از آن آمده است. [۲]متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن
بر مبنای نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند؛ ازاین رو با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه گذاری جهت حفظ ارزش پول بیشتر می شود. بخش مسکن به سبب عدم احتیاج به سواد سرمایه گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم بیشتر می شود. همینطور خود مسکن هم از مولفه های تورم بوده و قیمت مسکن به شکلی در تورم هم اثرگذار می باشد.
نقدینگی مجموع پول و شبه پول است. افزایش نقدینگی یکی از عامل های تحریک کننده قیمت است، چون که منابع عظیم پولی به صورت سوداگر وارد بخش مسکن شده و از آنجاییکه کانال های تزریق پول وجود ندارد، این حجم از پول به صورت هجمه ای وارد شده است؛ ازاین رو در صورتیکه نقدینگی افزایش یابد، تقاضا برای مسکن بیشتر می شود و در مرحله دوم قیمت مسکن هم افزایش خواهد داشت.
نرخ دلار غیررسمی هم بعنوان یکی از بازارهای رقیب بخش مسکن به حساب می آید. همینطور به سبب وابستگی اقتصادی به ارز، بعنوان یک شبه شاخص قیمتی نگریسته می شود. ازاین رو افزایش نرخ دلار غیررسمی باعث افزایش کلی قیمتها و سپس باعث افزایش قیمت مسکن می شود.
در این شرایط، بازار بورس می تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را تعدیل کند. با این وجود ارزش معاملات بورس، بعنوان نماینده حجم پول جذب شده در این بخش قابلیت توضیح دهندگی را برای قیمت مسکن دارد.
همینطور نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری با قیمت مسکن رابطه ای مستقیم و منفی دارد.
کاهش نرخ سود بانکی در افزایش قیمت مسکن تأثیر می گذارد، چون که انتظار بازدهی پول در بانک کاسته شده و سود بانکی نمی تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را جبران کند.
افزایش قیمت سکه تمام بهار آزادی بعنوان یکی از بازارهای رقیب مسکن در جذب سرمایه می تواند تقاضا برای سایر دارایی ها را کم کند و جذب سرمایه را در قسمت مسکن بکاهد؛ ازاین رو تقاضا را برای مسکن کاهش داده و در نتیجه بر قیمت مسکن تأثیر منفی می گذارد.
بیکاری هم در این مولفه تأثیر می گذارد. به هر میزان جمعیت بیکار افزایش یابد، تقاضای موثر بر مسکن کاسته می شود، چون که این گروه از قدرت مالی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیستند؛ ازاین رو به هر میزان که بیکاری کمتر شود، تقاضا برای مسکن بیشتر خواهد شد و در نتیجه قیمت مسکن افزایش خواهد داشت. متغیرهایی که اجاره بهای مسکن از آنها تأثیر می پذیرد
در سیاستگذاری برای کاهش اجاره بها، سفارش می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چون که اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها
بر مبنای یافته های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین مفهوم که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد.
همینطور قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد. همینطور اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تایید نیست.
همچنان که گفته شد در اجاره بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. به صورتی که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن هم افزایش دارد. این دو متغیر را میتوان بعنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت؛ ازاین رو در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن هم افزایش خواهد داشت.
نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی شان با اجاره بها را به این گونه ظاهر می سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تأثیر قرار می دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاسته می شود. همینطور این عوامل بعنوان کاهش دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجاییکه اجاره بها بعنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می شود، در صورتیکه قیمت مسکن کاهش پیدا کند، اجاره بها هم کاهش خواهد یافت. توصیه های سیاستی برای مدیریت بازار مسکن
در نهایت و بر مبنای نتایج حاصل، این پژوهش پیشنهادهای زیر را عرضه می دارد:
۱- با توجه به این که تورم و نقدینگی از مهم ترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، ازاین رو اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در کاهش جذب سرمایه در قسمت مسکن موثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد.
۲- با توجه به این که بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار ارتباط دارد، ازاین رو سیاست های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.
۳- در سیاستگذاری برای کاهش اجاره بها، سفارش می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چون که اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تاثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها.
بیشتر بخوانید: فاجعه در بازار مسکن/ اجاره یک خانه توسط ۳ خانوار
۴۶۲۱۷
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب