چرا بانک ها دوست ندارند به بخش مسکن وام بدهند؟
بازسازی خانه: به رغم آنکه از شروع 97 تاکنون، قیمت مسکن دست کم 18 برابر شده است اما سقف ریالی وام خرید مسکن در این بازه زمانی 5.7 برابر شد که بیان کننده «جاماندگی قدرت خرید وام مسکن از قیمت خانه» هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور است.
به گزارش بازسازی خانه، در این بین، سیاستگذار تصور می کند، «وام خرید خانه فقط در تهران کارآیی خودرا از دست داده و در بسیاری از شهرهای کشور همچنان اثرگذار است». اما این تصور کاملا نادرست است چون، تورم مسکن در کل کشور برابر تورم مسکن تهران شده است.
دنیای اقتصاد نوشت: رشد همسان قیمت مسکن را می توان از روی «نسبت قیمت مسکن تهران به برخی شهرهای بزرگ و متوسط یا کوچک» برای سالهای ۹۶ و اکنون مشاهده کرد. دو سال پس از جهش قیمت مسکن، این نسبت، بزرگ تر شده بود بدین سبب که ابتدا جهش قیمت در پایتخت رخ داد اما از ۹۹ به بعد، سطح قیمت مسکن شهرهای مختلف، جاماندگی خودرا از سطح جهش یافته قیمت مسکن تهران به صورتی جبران کرد.
به این ترتیب، هم اکنون وام خرید خانه نه فقط در تهران که در همه مناطق شهری ایران، به درد خانه اولی ها نمی خورد.
اما علت سوم که به نوبه خود پروزن است، «سیاست های دستوری در عرصه تامین مالی برای بانک ها» است. بانکها برای تامین مالی خریداران مسکن که «تسهیلات بلندمدت به حساب می آید» و همین طور «سود این تسهیلات در مقابل تورم آتی، ریسک و هزینه بانک عامل را افزایش می دهد»، نیازمند مدل هایی هستند که بواسطه آن بتوانند «منابع کافی بوسیله جذب سپرده» در اختیار داشته باشند.
لیزینگ مسکن یکی از این مدل هاست که برای این مدل تامین مالی، لازم است «سود تسهیلات لیزینگ متناسب با قیمت تمام شده منابع موردنیاز آن» تعیین شود. این اتفاق نیز رخ نداده است.
سهم تسهیلات مسکن از کل وام ها
آنچه تا الان در این بررسی عنوان شد، «سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی» است.
اما مجموع وام های خرید، ساخت و جعاله مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی هم شاخص دیگری برای سنجش «حال این بخش» است.
بانک ها تسهیلات را به بخش های کشاورزی، صنعت، تجاری، خدمات و مسکن پرداخت می کنند.
سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی هم اکنون ۵.۶ درصد است که همچنان پایین است. این سهم در سال ۹۶، به میزان ۸ درصد بود و همین طور در دهه ۸۰، رکورد ۲۵ درصد را هم زد. اما در طول این سال ها به همان دلیلهای مطرح، روند کاهش وزن «انواع تسهیلات مسکن» و همین طور «وام خرید مسکن» از کل تسهیلات پرداختی بانکها وجود داشت.
بهای خرید «وام مسکن» چقدر است؟
شاید به مجموع سه متهم سقوط «مسکن» از صف تسهیلات بانک ها، باید «قیمت خرید امتیاز وام» را هم اضافه کرد.
قیمت خرید اوراق وام مسکن -اوراق برگه هایی است که هر یک فقره از آنها، امتیاز دسترسی به ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید مسکن است- در بهمن امسال به ۱۳۸ هزار تومان رسید که ۶ درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد.
اما این افزایش قیمت به علت «توقف پرداخت وام جعاله مسکن»، از میزان افزایش قیمت اوراق در دی (نسبت به آذر) کمتر است. در دی ماه، قیمت اوراق مسکن جهش شدید ۱۵ درصدی پیدا کرد چون، تقاضای وام جعاله در وضعیت ناتوانی خانوارها از خرید مسکن، افزوده شده است.
ممنوعیت پرداخت وام جعاله مسکن که از دی ماه شروع شد، در بهمن ماه سبب شد میزان پرداختی این وام نسبت به میزان پرداختی در ماه دی، تنها ۵ درصد افزایش پیدا کند در صورتیکه در ماه های قبل، رشد حجم پرداخت، نرخ ۲۰ درصد را ثبت کرده بود.
سیاستگذار با بوجودآوردن محرومیت دسترسی متقاضیان وام جعاله مسکن، ترمز افزایش قیمت اوراق را کشیده است که این مدل، تنظیم قیمت نیست بلکه «پرتاب مشکل» از یک زمین به زمین دیگر است.
با سطح فعلی قیمت اوراق مسکن، ۲۷ درصد از ارزش وام خرید خانه، رسما پیش از این که به دست خریدار برسد، «تبخیر» می شود.
چنین وضعیتی، همان قدرت حداقلی وام را هم می گیرد.
قیمت اوراق مسکن البته در ماه دی که ماه ملتهب این بازار بود، تا سطح ۱۵۰ هزار تومان به ازای هر فقره هم صعود کرده بود.
برای سال آینده احتمال دارد اوضاع اوراق مسکن باز هم برای متقاضیان مصرفی سخت شود چونکه شبکه بانکی به صورتی در خدمت «تسهیلات تکلیفی مسکن ملی» است و منابع موجود در عرصه وام مسکن در بانکها بصورت دستوری یا طرق دیگر، با اولویت «پرداخت به پروژه های مسکن سازی دولتی»، به مصرف می رسد.
21302
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب