چرا ساختمان ها در ایران گارانتی ندارند؟
به گزارش بازسازی خانه، امروزه گارانتی به یکی از اولویت های اصلی مردم برای خرید هر کالایی تبدیل گشته است؛ اما کالای گرانبهایی همچون مسکن فاقد هر نوع گارانتی است که این امر جای تعجب دارد.
به گزارش بازسازی خانه به نقل از مهر امروزه گارانتی به یکی از اولویت های اصلی مردم برای خرید هر کالایی تبدیل گشته است. مشتری برای خرید یک وسیله ساده مثل لامپ کم مصرف تا خرید کالاهای پیچیده و گران تر مانند خودرو، به گارانتی اهمیت بسیار زیادی می دهد و در صورت نبود گارانتی مطمئن، به احتمال بسیار زیاد از خرید آن کالا صرف نظر خواهد نمود تا جایی که کالای بدون گارانتی تقریبا از بازار حذف خواهد شد.
با وجود جایگاه بسیار مهم گارانتی برای عرضه کالاهای ساده و ارزان تا پیچیده و گران، اما در کشور ما برای ساختمان بعنوان گران ترین و مهم ترین کالا مصرفی مردم خبری از گارانتی نیست. این در شرایطی است که طبق قوانین مصوب کشور، ساختمان پیش از فروش باید گارانتی شود.
سازنده ها از گارانتی سازه خود شانه خالی می کنند!
قانون گارانتی ساختمان در ایران یک مرتبه در اواخر دهه ۸۰ و یک مرتبه در اوایل دهه ۹۰ تصویب و ابلاغ گردیده است اما در این سال ها، در کشور خبری از اجرای این قوانین نبوده و سازنده ها از آن طفره رفته اند و هیچ ناظری هم پیگیر شانه خالی کردن آنها از گارانتی نبوده است.
طبق مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، هر ساختمان باید مسئول نگهداری و بازرس دارای پروانه صلاحیت حرفه ای از وزارت راه و شهرسازی داشته باشد. این قانون تاکید کرده که در ساختمان های بیشتر از چهار طبقه این بازرس باید شخص حقوقی بوده و برپایه دوره های زمانی تعیین شده در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، بازدیدهای دوره ای از بخش های مختلف ساختمان داشته باشد و اگر در این بازرسی ها مشخص شود در روند ساخت تخلفی صورت گرفته و یا ایمنی و پایداری در بخشی از ساختمان تهدید شده است؛ حکم تخلف صادر و ضمن اخطار به مالک یا مالکان و بهره برداران، نسبت به صدور حکم توقف سکونت به شکل موقت (تا زمان برطرف شدن نواقص) یا دائم، اقدام گردد.
قانونی که اجرا نمی شود: ساختمان های بدون گارانتی اجازه فروش ندارند
بر اساس این مصوبه دولتی، ساختمان های بدون گارانتی یا همان معاینه فنی ادواری، حق فروش و اجاره نخواهند داشت. در واقع یکی از مواردی که در این مبحث به آن اشاره شده است در ارتباط با سلب امکان بهره برداری، فروش و اجاره برای املاکی است که حکم تخلف برای آنها صادر گردیده است و پایداری و سلامت آنها از حد استاندارد پایین تر است.
درباره این مورد بخصوص مسأله گارانتی ساختمان در ایران و تجربه کشورهای جهان در این حوزه با سیدطه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفتگو کردیم.
مدنی در رابطه با گارانتی ساختمان در ایران و چالش های بد ساختن در کشور اظهار داشت: شرکتهای ساختمانی در ایران توجه چندانی به گارانتی سازه های خود ندارند. معدود گارانتی های موجود هم فاقد ضمانت اجرایی و ناظر هستند و به شکلی سازنده بر عملکرد خود نظارت می کند. در این شرایط، در صورت بروز مشکل، خریدار ابزاری جز شکایت و رفتن به دادگاه در اختیار ندارد.
پوشش غیراستاندارد و محدودِ معدود گارانتی های موجود
وی یکی دیگر از چالش های در ارتباط با گارانتی ساختمان در کشور را گارانتی در دوره های کوتاه عنوان و تصریح کرد: معدود گارانتی هایی که توسط برخی سازنده ها وجود دارد؛ محدود به دوره زمانی کوتاه مثلا دو ساله است. قاعدتاً کمتر ساختمانی در این دوره کوتاه در صورت بد ساخته شدن، مشکلات خویش را نشان داده است. حتی اگر در این دوره کوتاه هم مشکلات مشخص شود؛ همانطور که گفته شد دست خریدار به جایی بند نیست.
وی تصریح کرد: علاوه بر مسأله دوره کوتاه گارانتی ساختمان در ایران، معدود تضامین کیفی موجود هم محدود است. بیمه های موجود هم موضوع هایی ابتدایی مانند آتشسوزی، بلایای طبیعی یا سرقت را پوشش می دهند و شامل مشکلات ساختاری نمی شوند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: متاسفانه در چنین شرایطی، مبحث گارانتی ساختمان که از سالهای گذشته لازم الاجرا بوده؛ صرفا به یک سفارش نامه تبدیل گشته و بازرسی های مورد تاکید در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان مسکوت مانده و نقشی در بهبود وضعیت ساخت و ساز نداشته است.
ایرادات مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان
مدنی در رابطه با علت اجرا نشدن این موضوع، تصریح کرد: ایرادات موجود در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، یکی از مهم ترین علل اجرا نشدن آن است. در این خصوص مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی به ایرادات اساسی مثل مشخص نشدن وظایف هر بخش، شفاف نکردن حدود و اختیارات بازرس و تکنسین ساختمان و مشخص نبودن وظایف هیات مدیره ساختمان و سایر نهادهای اجرایی اشاره نموده است.
وی افزود: مرکز پژوهشها اعتقاد دارد حدود جرم هم در متن مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان شفاف نشده است. همینطور متن این سند بیشتر سفارش ای است و در خیلی از موارد صراحت کافی ندارد. موارد در ارتباط با بازرسی های ساختمان هم باید طبق مهندسی نگهداری ساختمان به روز شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، وظایف سازنده و شرکتهای مجری در دوره بهره برداری و نگهداری و نحوه تضمین و تعهد آنها در برابر سازه مشخص نمی باشد. همینطور مشخص نشده که اگر برای سازه مشکلی به وجود آید؛ برخورد حقوقی و قانونی چگونه باید باشد و در نهایت نقش بیمه در نگهداری از ساختمان مشخص نشده است.
مدنی تصریح کرد: مسکوت ماندن گارانتی ساختمان در حالیست که خانه گران ترین و مهم ترین کالای مصرفی خانوار است و از سوی دیگر این مورد برای کالاهای دیگر با درجه اهمیت کمتر نسبت به ساختمان، مانند خودرو به شکل گارانتی و بیمه کیفی تخصصی وجود دارد. یا خودرو های فاقد بیمه نامه اجازه تردد نداشته و در صورت تردد با جریمه های سنگین مواجه خواهند شد.
پلاسکو و متروپل؛ دریغ از یک تلنگر!
مدنی فروریختن ساختمان پلاسکو در تهران و متروپل در اهواز را دو نمونه از فجایع ساختمانی کشور برای یادآوری اهمیت گارانتی ساختمانی دانست و اظهار داشت: این دو حادثه باید تلنگری به متولیان برای افزایش مسئولیت نظام مهندسی، شهرداری ها و سازندگان در جهت توجه بیشتر به امنیت جانی و مالی مردم می زد اما مدتی پس از هر حادثه، به فراموشی سپرده شد.
مدنی با اشاره به اینکه حتی در صورت حل مسأله گارانتی ساختمان، مبحث تأیید اصالت گارانتی هم مطرح است؛ اضافه کرد: مشابه این مسأله در قسمت لوازم خانگی وجود داشت که وزارت صمت با راه اندازی «سامانه جامع گارانتی» برای اصالت سنجی و رتبه بندی گارانتی، این مسأله را رفع کرد.
وی توضیح داد: پیش از طریق اندازی این سامانه، باآنکه لوازم خانگی با گارانتی فروخته می شد ولی در صورت بروز مشکل، مردم جهت استفاده از آن گرفتار سردرگمی می شدند یا حتی بعضی از گارانتی ها فاقد اصالت بود. راه اندازی سامانه جامع گارانتی مشکل اصالت گارانتی ها را رفع کرد و سبب شد در صورت بروز تخلف از اجرای تعهدات گارانتی از جانب فروشنده، مردم مرجعی برای رسیدگی به این مشکل داشته باشند. با عنایت به تجربه موفق وزارت صمت در بحث تأیید اصالت گارانتی، پیشنهاد می شود وزارت راه و شهرسازی هم ضمن توجه به مبحث گارانتی ساختمان، از همین ابتدا، به راهکار تأیید اصالت این گارانتی مشابه تجربه وزارت صمت، توجه داشته باشد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: نکته جالب توجه در رابطه با گارانتی کالاها و سامانه جامع گارانتی، ورود بخش خصوصی در چارچوب برخی مارکت پلیس ها(marketplace) به این مقوله است. این سکوهای فروش با پذیرش گارانتی و تعهدات پس از آن حتی تا آخرین روز از تاریخ اعتبار گارانتی، خود پاسخگوی مشتریان در برابر تخلفات هستند و همین سبب شده در خیلی از موارد، مردم از رفتن به نهادهای دولتی و یا دستگاه قضایی برای رسیدگی به تخلفات، بی نیاز شوند. بعنوان نمونه اگر فروشنده ای در این سکوهای فروش، مغایر با تعهدات گارانتی رفتار کرد؛ با جریمه های سنگین از جانب همان سکو مواجه خواهد شد. این جرایم به اندازه کافی برای جلوگیری از تخلف بازدارنده است. ارتباط مستقیم و سادگی فرایند گارانتی و رسیدگی به تخلفات توسط مارکت پلیس ها، سرعت رسیدگی به شکایات و حصول نتیجه را تا ۲۰ برابر نسبت به سامانه جامع گارانتی و ۴۰ برابر نسبت به دستگاه قضایی افزایش داده است.
مدنی در ادامه اظهار داشت: مبحث دیگری که در مورد ساختمان و اطمینان بخشی های این حوزه وجود دارد؛ بحث گارانتی اصالت کالا است. به این صورت که وقتی سازنده مواد به کار رفته در فرایند ساخت را اعلام می کند؛ باید ساز و کاری برای اصالت سنجی آن وجود داشته باشد. یکی از این ابزارها، شناسنامه ساختمان است که متاسفانه در ایران چنین چیزی به درستی تعریف نشده و وجود ندارد. مسأله گارانتی اصالت ساختمان در ایران به اندازه ای بغرنج است که حتی اگر بعد از چند سال مشخص شود مغایرت هایی در راه اندازی ساختمان و آن چه سازنده هنگام فروش عنوان کرده وجود دارد؛ خریدار نمی توان این تخلف را در مراجع قضایی مطرح کند چون مبحث مشمول مرور زمان شده است. به بیان دیگر گارانتی اصالت ساختمان در ایران با دو مسأله نبود شناسنامه ساختمان و لازم الاجرا نبودن آن و مشمول مرور زمان شدن مبحث مواجه می باشد.
نمونه هایی از گارانتی و بیمه عمر ساختمان در جهان
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به اینکه در خیلی از کشورهای جهان برنامه ها یا سیستم هایی وجود دارد که گارانتی یا بیمه برای ساختمان ها، بخصوص برای ساخت وسازهای جدید، عرضه می دهند؛ اظهار داشت: این گارانتی ها و بیمه ها برای پوشش مشکلات ساختاری یا مسایل احتمالی که بعد از ساخت به وجود می آید، طراحی شده اند.
وی ضمن اشاره به گارانتی خانه های جدید در بریتانیا بعنوان یکی از نمونه های گارانتی و بیمه عمر ساختمان، اظهار داشت: فروش خانه نوساز در بریتانیا، معمولا با گارانتی ۱۰ ساله همراه می باشد. این گارانتی ها مشکلات ساختاری یا ایرادات بزرگ در ساخت را پوشش می دهد و معمولا توسط شرکتهای ثالثی مانند شورای ملی ساختمان سازی خانه (NHBC)) یا Premier Guarantee عرضه می شود.
وی با اشاره به اینکه در ایالات متحده هم گارانتی سازنده وجود دارد؛ اضافه کرد: در ایالات متحده، گارانتی معمولا یک سال تا ۱۰ سال است و ایراد احتمالی در مواد، مشکلات ساختاری یا ساخت ضعیف را پوشش می دهد. البته بعضی از سازندگان برای پی و سقف ساختمان، گارانتی های طولانی تری هم عرضه می دهند.
مدنی افزود: در فرانسه، بر مبنای قانون « Garantie Decennale»، عرضه گارانتی ۱۰ ساله از جانب سازنده برای مشکلات ساختاری الزامی است. در خیلی از استانهای کانادا هم سیستم های مهم ساختمان مثل برق، لوله کشی و بخش های ساختاری ساختمان ها، زیر پوشش گارانتی هفت تا ۱۰ ساله قرار می گیرد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: عموماً گارانتی های ساختمان بین یک سال تا ۱۰ سال متغیر است. اما همانطور که اشاره شد برخی بخش ها مثل پی یا دیگر اجزای حیاتی ساختمان امکان دارد تا ۳۰ سال یا حتی بیشتر هم گارانتی شود.
گارانتی یعنی سازنده به سازه خود اعتماد دارد
مدنی با اشاره به اینکه گارانتی ساختمان نشان دهنده کیفیت ساخت است؛ اظهار داشت: سازندگان با گارانتی سازه خود، اعتماد به کیفیت کار خویش را نشان می دهند. ازاین رو گارانتی طولانی به خریدار این اطمینان را می دهد که سازه از کیفیت مناسبی برخوردار می باشد و برعکس گارانتی های کوتاه مدت می تواند از فرایند ضعیف ساخت حکایت داشته باشد.
سخن پایانی
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: با وجود اهمیت مبحث ساختمان، گارانتی و بیمه، در ایران این مورد وضعیت خوبی ندارد و مورد توجه رسانه ها هم قرار نگرفته است. بر خلاف ایران، در خیلی از کشورهای دنیا که به بعضی از آنها اشاره شد؛ بر مبحث گارانتی نظارت های دقیق قانونی و حاکمیتی وجود دارد و بیمه هایی هم هستند که ریسک را می پذیرند. در این کشورها، مبحث گارانتی صرفا پیشنهادی از جانب سازنده نیست و حاکمیت همانطور که اجازه تردد به خودرو های بدون بیمه نمی دهد؛ این مورد را برای ساختمان هم درنظر گرفته است. همینطور سازه های شرکت هایی که گارانتی ساختمان و ضمانت اصالت اقلام به کار رفته در سازه مطابق شناسنامه آنرا عرضه نکنند هم مورد استقبال قرار نمی گیرد.
وی اضافه کرد: در نهایت، گارانتی به شکلی نشان دهنده سطح و نوع عملکرد شرکتهای سازنده است. مثلا سطح شرکتی که گارانتی ۱۰ ساله عرضه می دهد با شرکتی که گارانتی دو ساله عرضه می کند کاملا مشخص می شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در انتها با اشاره به اینکه مبحث مسکن امروز یکی از اولویت های اصلی کشور است؛ اظهار داشت: در این وضعیت همه بخش ها بر ضرورت افزایش تولید مسکن برای جبران کمبودهای این بخش تاکید می کنند. اما این اولویت و تاکید بر ساخت مسکن، نباید منجر به نادیده گرفتن موضوعات مهم در ارتباط با ایمنی، گارانتی، شناسنامه ساختمان و بیمه سازه ها شود. ازاین رو همانطور که افزایش تولید در اولویت است؛ اجرای مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، شناسنامه واقعی و کامل ساختمان و مبحث گارانتی هم باید در اولویت بالای وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب