دو پیام ملكی از 30 مركز رسید
به گزارش بازسازی خانه دنیای اقتصاد نوشت: نحوه نوسان نبض قیمت مسکن در مراکز استانها طی سال 99 و فروردین امسال حاوی دو پیام ملکی است. آمارهای مربوط به معاملات قطعی خانه و آپارتمان در 30 مرکز استان مشخص می کند، سال قبل سرعت افزایش قیمت در آخر سال به نصف نیمه سال رسید که بیان کننده واکنش بازار مسکن شهرها به «تغییر جهت انتظارات» است.
تازه ترین نبض بازار مسکن در شهرهای اصلی کشور، دو پیام ملکی از ۳۰ مرکز استان را مخابره می کند. بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به داده ها و آمارهای مربوط به سامانه رهگیری مسکن که بتازگی از طرف معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در کلاب روزنامه دنیای اقتصاد در فضای مجازی اعلام شد، نشان میدهد که وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن مراکز استانها دست کم دو پیام مهم را به بازار ملک منعکس می کند که این دو پیام برای تحلیل و پیش بینی شرایط آتی بازار از اهمیت بسیار زیادی برخوردار می باشد. بتازگی در یکی از اتاق های کلاب دنیای اقتصاد در فضای مجازی و در اپلیکیشن کلاب هاوس که توسط گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد برگزار شد، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با ارائه آمارهایی از وضعیت معاملات و قیمت کشوری مسکن، تحولات اخیر بازار ملک در مراکز استانها را مورد بررسی قرار داد. تحلیل های دنیای اقتصاد با استناد به این آمارها که مربوط به تحولات قیمت و بازار معاملات مسکن در ۲۱ مرکز استان در فروردین ماه و ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری) در زمستان و یک سال ۹۹ است، نشان دهنده بروز دو خاصیت مهم و البته متفاوت در بازار معاملات مسکن کشوری در مقایسه با گذشته است. پیام اول که از بازار معاملات کشوری مسکن از آمارهای مربوط به تحولات قیمت مسکن در مراکز استان های کشور به بازار مخابره می شود مربوط به از میان رفتن فاصله زمانی بین سرایت تحولات بازار مسکن شهر تهران به بازار معاملات مسکن سایر مراکز استان هاست. در گذشته، معمولا تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران شامل تحولات قیمتی و تغییر در حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان ها و واحدهای مسکونی با تاخیر زمانی حدود دو فصل به بازار مسکن مراکز استانها و سایر شهرها سرایت می کرد اما رصد آمارهای رسمی نشان میدهد که این فاصله زمانی حدودا از بین رفته است. بر این اساس، آمارها نشان میدهد که اکنون در همان فصلی که بازار معاملات مسکن شهر تهران با تغییر و تحول در قیمت مسکن روبه رو شده است بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز از این تحولات اثر پذیرفته و با همان الگوی تغییر در سطح قیمت مسکن شهر تهران گرفتار تغییرات قیمتی شده است. آمارها نشان میدهد نوسان قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۹ در همان فصل متوجه بازار مسکن مراکز ۳۰ استان کشور نیز شده است و حدودا همه مراکز استانها دنباله رو تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در پایتخت بوده اند. بر این اساس، فاصله نرخ افزایش قیمت یا تورم مسکن در تهران و کشور به حداقل رسیده و به میزان زیادی کاهش یافته است. پیام دوم که از تحولات قیمتی بازار مسکن مراکز استانها مخابره می شود، مربوط به تغییر جهت سطح قیمت ها در بازار مسکن مراکز استانها هم زمان با تغییر جهت سطح قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران است. سال قبل در پی کاهش انتظارات تورمی و همین طور کاهش ریسک های غیراقتصادی از شروع زمستان قیمت مسکن تغییر جهت داد و این تغییر جهت در همان فصل در مراکز استانها نیز مشاهده شد. این مساله هم در زمستان سال قبل و هم در فروردین امسال مشاهده شد. بر طبق داده های رسمی، میانگین قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور در یک سال۹۹ معادل ۷۹ درصد افزایش پیدا کرد، این در شرایطی است که تورم مسکن سال ۹۹ برای شهر تهران معادل ۸۰ درصد رقم خورد. این مساله نشان دهنده کاهش فاصله تورم مسکن بین تهران و مراکز استانها است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مراکز استان های کشور (۳۰ مرکز استان کشور) در سال ۹۹ به ۱۲ میلیون و۹۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران برابر با ۲۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع به ثبت رسیده است. این آمارها مربوط به متوسط قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور است (به استثنای شهرکرد، مرکز استان چهارمحال وبختیاری که اطلاعات قیمتی آن در داده های رسمی ثبت شده موجود نیست). آخرین آمار رسمی منتشرشده از طرف مرکز آمار ایران درباره تحولات کشوری مسکن مربوط به تغییرات قیمت مسکن در همه شهرهای کشور شامل مراکز استانها و سایر شهرها (بالغ بر ۱۳۰۰ شهر کشور) در تابستان ۹۹ است. بر طبق این آمار متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور ۷ میلیون و۱۰۰ هزار تومان بوده است. آمارهای مربوط به تغییرات فصلی میانگین قیمت مسکن در هر فصل در سال ۹۹ در ۳۰ مرکز استان نشان میدهد که متوسط قیمت مسکن در بهار ۹۹ در مقایسه با زمستان ۹۸ در ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد) معادل ۵/ ۱۸ درصد بالا رفته بود. این میزان در تابستان به ۱۳ درصد، در پاییز به ۷/ ۱۴ درصد و در زمستان به ۶ درصد رسید. همین طور تورم فصلی مسکن در این مراکز استانها در فروردین ماه امسال معادل ۶/ ۳ درصد رقم خورد. این آمارها نشان دهنده تبعیت بازار معاملات کشوری مسکن از بازار معاملات مسکن تهران است. آمارها نشان میدهد در صورتیکه از شروع زمستان سال قبل تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی و همین طور کاهش انتظارات تورمی، سرعت افزایش قیمت مسکن در شهر تهران کم شد و حتی در یکی دو ماه تورم منفی در بازار خرید و فروش آپارتمان تجربه شد، بازار معاملات کشوری نیز در این مراکز استانها از تحولات قیمتی مسکن در پایتخت تبعیت کرده است، یعنی از همان زمستان ۹۹ که انتظارات تورمی کم شد و ریسک های غیراقتصادی کم شد و سطح قیمت ها در بازار مسکن تهران با تغییراتی همراه شد، همین رویداد در بازار معاملات مسکن ۳۰ مرکز استان بعنوان شهرهای اصلی کشور نیز رقم خورد.
در حقیقت از شروع زمستان سال قبل همان انتظاراتی که در بازار مسکن شهر تهران منجر به تغییر جهت قیمت فروش آپارتمان در بازار شد، در بازار معاملات مسکن ۳۰ استان (به جز شهرکرد که داده های آن در اختیار نیست) نیز جهت تحولات قیمتی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و تغییر داد. همین طور مقایسه تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و۳۰ مرکز استان کشور در زمستان سال ۹۹ نشان میدهد تورم مسکن در شهرهای اصلی کشور حدودا مانند و هم سطح تورم مسکن شهر تهران به ثبت رسیده است. تورم مسکن شهر تهران در زمستان سال قبل در مقایسه با زمستان ۹۸ به ۹۳ درصد رسید. این در شرایطی است که این میزان (تورم مسکن در زمستان ۹۹ نسبت به زمستان ۹۸) در ۳۰ مرکز استان معادل ۸۷ درصد و بسیار نزدیک به تورم مسکن تهران در زمستان سال قبل است. در کنار این آمارها که منعکس کننده هم جهت شدن تحولات قیمتی مسکن در شهرهای اصلی کشور با تحولات قیمتی مسکن در پایتخت است، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با استناد به آمارهای سامانه رهگیری مسکن تغییرات تورم ملک در فروردین ماه در ۲۱ مرکز استان کشور را نیز اعلام نمود. تغییرات قیمت و تورم مسکن در این شهرها در فروردین ماه نیز منعکس کننده همان دو پیام مخابره شده از بازار معاملات کشور در سال ۹۹ است. بر طبق این آمار میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۲۱ مرکز استان کشور، فروردین ماه امسال به ۱۶ میلیون و۹۵۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران معادل ۲۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. در این آمارها به علت کم بودن تعداد معاملات ثبت شده مسکن، عدم ثبت معاملات انجام شده در سامانه رهگیری یا عدم انجام معامله خرید مسکن به علت نیمه تعطیل بودن فروردین ماه، اطلاعات مربوط به قیمت مسکن در ۱۰ مرکز استان کشور شامل شهرهای شهرکرد، بیرجند، اهواز، سمنان، زاهدان، سنندج، کرمان، یاسوج، خرم آباد و یزد لحاظ نشده است. آمارها نشان میدهد تورم ماهانه فروردین در ۲۱ مرکز استان که اطلاعات مربوط به قیمت معاملات مسکن آنها در سامانه رهگیری مسکن به ثبت رسیده است معادل ۶/ ۳ درصد بوده است. این در شرایطی است که این میزان در شهر تهران کاهش ۱/ ۳درصدی را نشان میدهد. بااینکه تورم ماهانه مسکن شهر تهران در فروردین ماه منفی و تورم ماهانه مسکن ۲۱ مرکز استان کشور به صورت میانگین در این ماه مثبت شده است اما تورم ماهانه مسکن حدودا در همه کلان شهرهای مهم کشور در این ماه منفی بوده و از روند تورم ماهانه مسکن شهر تهران تبعیت کرده است. آمارها نشان می دهد، میانگین قیمت مسکن در اصفهان در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل ۱۰ درصد کاهش داشته است که این میزان سه برابر ریزش تورم مسکن در مقایسه با ریزش تورم مسکن شهر تهران شمرده می شود. در کرج نیز متوسط قیمت مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل ۳ درصد (برابر با تهران) کم شد. این میزان کاهش در کلان شهر شیراز نیز برابر با افت ۹ درصدی قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ بوده است. متوسط قیمت مسکن در کلان شهر قم نیز در این بازه زمانی (فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند۹۹) با کاهش ۷درصدی همراه شده است. در تبریز اما متوسط قیمت مسکن در این بازه زمانی ۳ درصد رشد کرده است. در کلان شهر مشهد میانگین قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ بدون تغییر بوده است. این آمارها نشان میدهد در صورتیکه مراکز استانها و کلان شهرها را می توان بعنوان لیدر تحولات قیمت مسکن سایر شهرها در هر استان معرفی نمود، عمده کلان شهرهای مهم در کشور در فروردین ماه تورم ماهانه منفی را در بازار مسکن تجربه کرده اند. این روند مشابه همان روندی است که در این بازه زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شد. کارشناسان و فعالان بازار مسکن دراین زمینه و در تشریح دلیلهای کاهش قیمت و تغییر جهت تورم ماهانه مسکن در کلان شهر تهران و عمده کلان شهرهای کشور دو سناریوی متفاوت را مطرح می کنند که یک سناریو نزدیکی بیشتری با واقعیت دارد. نخستین سناریو آنست که تعدادی از کارشناسان معتقدند علت ثبت تورم منفی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و عمده کلان شهرها در فروردین ماه در مقایسه با اسفند ۹۹ به نیمه تعطیل بودن بازار مسکن در این ماه برمی گردد. بطور طبیعی هر سال به دلیل تعطیلی دوهفته ای بازار مسکن در فروردین ماه تورم منفی در این بازار رقم می خورد و بدین سبب شرایطی که در بازار مسکن شهر تهران و سایر کلان شهرها در نخستین ماه از سال ۱۴۰۰ به لحاظ ثبت تورم ماهانه منفی تجربه شد، امری طبیعی است. با این وجود، درستی این سناریو به این علت که در بعضی از سال ها سطح قیمت وتورم مسکن در فروردین ماه درمقایسه با ماه قبل-اسفند سال قبل- روند افزایشی داشته از احتمال کمتری برخوردار می باشد. گروه دیگری از کارشناسان با توضیح این مطلب که در بعضی از سال ها در فروردین ماه شاهد افزایش قیمت مسکن یا ثبات قیمت ها بوده ایم این نظریه یا سناریو را رد می کنند. به اعتقاد آنها کاهش نرخ ارز از یک سو و همین طور کاهش ریسک های غیراقتصادی و امیدواری نسبت به آینده به علت برگزاری نشست های وین برای احیای برجام در فروردین منجر به افت تورم ماهانه مسکن در فروردین در پایتخت و سایر شهرهای اصلی شده است. در حقیقت تغییر رفتار خریدارها و فروشنده های مسکن در این ماه تحت تاثیر تغییر انتظارات، تغییر جهت تورم مسکن در این شهرها را باعث شده است. ۲۲۳۲۲۵
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب