یک پیش بینی مهم درمورد قیمت مسکن تا انتهای سال
به گزارش بازسازی خانه، دنیای اقتصاد نوشت: ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است.
بازار مسکن در نیمسال اول عمدتاً از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایش ها در راه توافق ایران و غرب» و همین طور «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ بطوریکه پس از افزایش قیمت مسکن در بهار، به علت کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. هم اکنون، شاخصهای «جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایه ای از قیمت مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» به آن عوامل سه گانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها می تواند رابطه ای را که از سال۹۷ تا حالا بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در راستای مشابه تابستان قرار دهد. حضور دو کارگردان جدید از یکسو، عامل عقب نشینی خریداران سرمایه ای از صحنه معاملات مسکن می باشد و از طرف دیگر سرمایه گذاری ملکی را متوجه ریسک احتمالی جنگ می کند.
«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را بجای رصد با دوربین هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیده بانی کرد. نه اینکه، «آینده میان مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریباً تازه ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیش از «کارگردان های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟ این مقاله -که در شماره هفته گذشته «تجارت فردا» و همین طور «ویژه نامه گروه رسانه ای دنیای اقتصاد» با عنوان شانس بالای «تورم پایین مسکن» به چاپ رسید- به این پرسش، پاسخ داده است.
نیم سال بازارها تحت تاثیر دو رویداد
دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال قبل در آن قرار گرفته بودند، بیرون بروند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا «هیجان عامه افراد» شامل سرمایه گذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سالهای اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه های مختلف اقتصادی برای سرمایه گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمت های دارایی» را نیز رام کرد.
رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» خصوصاً آمریکا است که در اوایل امسال، «رفت و آمدهای دیپلمات های کشورهای منطقه» به تهران و پیام های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از جانب آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی مقرر است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنال های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری موجب «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و به تبع آن، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همین طور افت میل سرمایه گذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریباً ثابت و با ریزنوسان همراه بود بطوریکه سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در آخر شهریور تغییر پیدا کرد.
«دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتاب دهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی می کنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، «به جمع بندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه شده به مفهوم افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیش از آن چه منعکس کننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.
رویداد دوم، در نیم سال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال پیش از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاه مدت و میان مدت روی قیمت بازارهای دارایی(دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد به صورتی که، نرخ رشد نقدینگی که تا پیش از عصر جهش نرخها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سالهای اخیر تا ۴۰ درصد و در ماه هایی از آن هم بیشتر، افزایش یافت. این رشد شدید نقدینگی در سالهای اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایه گذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجه اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر گردید.
با این وجود، طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد «کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی» و رسیدن باردیگر آن به «سطح متعارف زیر ۳۰ درصد» بود؛ این افت شدت نقدینگی بواسطه «اعمال محدودیت در ترازنامه بانک ها» بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل «کاهش میل به خرید» و «کندشدن روند رشد قیمت» ظهور پیدا کرد. صحنه ای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیم سال اول رقم زدند، نتیجه اش این شد که «بازدهی ۶ ماهه» بازارها در مقایسه با سالهای قبل، به شدت کمتر شد.
بازدهی سرمایه گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» بطوریکه قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت نمود.
درباره ی اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به شکلی می شود که «سرمایه گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می کنند»، در این حالت، سرمایه گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می شود در صورتیکه «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه های اخیر، سبب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماه های تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه گردید و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال به شدت کم شد، چون خرید سرمایه ای نیز در این فاصله، افت کرد.
مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟
ماجرا از این مقرر است که در ماه های اخیر، «قدرت خرید سرمایه گذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه ای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن می باشد که دست کم به اندازه شاخصهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آن چه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می دهیم.
مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محله های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال قبل تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می شود، اما در طول ماه های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، موجب شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کم کند و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره ی وضع بازار مسکن می گوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی هایی که پیرامون این مورد به ویژه به عنوان «نماینده سایر فایل های فروش بازار مسکن» و «منعکس کننده وضعیت کلی بازار ملک» انجام شده است، مشخص می کند، «توان مالی خریداران فعلی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دست کم ۲۰ درصد کمتر از «قیمت های فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سالهای اخیر» خیلی بیش از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه ای هم قدرت خرید خودرا از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از طرف دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه گذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرف کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریباً تازه ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می زند.
این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش بینی تعدادی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سالهای پیش از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در راه شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به علت نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در وضعیت رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیش از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.
در این صورت، چنانچه نرخ دلار در وضعیت صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش بینی ها عمدتاً از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.
معادلات متغیرها در بازار مسکن
بازار مسکن در وضعیت فعلی، صرف نظر از تحلیل کارگردان های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام شده» و «قدرت خرید» روبه رو است. این که «قدرت خرید مسکن» برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه ای، از دست رفته است، واقعیت فعلی و کلیدی این بازار است، اما از جانب دیگر، این که «تب قیمت تمام شده ساخت مسکن» همچنان بالاست هم «واقعیت دیگر» و درست، نقطه مقابل «واقعیت اول» است که شاید «تحلیل درباره ی آینده» را با بن بست مواجه کند.
مسیر پیش روی بازار مسکن به ویژه در کوتاه مدت –تا پایان سال جاری- عمدتاً متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن قیمت تمام شده» است. بررسی ها نشان می دهد، از سال ۹۷ تا کنون، قیمت زمین در شهر تهران ۲۶ برابر شده است در صورتیکه قیمت مسکن ۱۸ برابر. قیمت تمام شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن های مختلف، تشکیل می شود. هم اکنون طبق حساب و کتاب سازنده ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست انداز کرده است. از دید سازنده های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می دهد و سبب می شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.
چنانچه موضوع توافق و برجام، بصورت کامل حل و فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان های کلنگی به دلیل آنکه، چشم اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می شوند و همین موضوع موجب کاهش قیمت زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه های منتهی به انتها ۱۴۰۲، احتمالاً بازار ساخت وساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهدنمود. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در راه کاهش» نیست بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت های کمتر از نیمه اول سال، صورت خواهد گرفت مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد. شرایط فعلی بازار مسکن به شکلی است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به «کاهش قیمت» تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن. به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالاً موجب رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا موجب معاملات تورمی.
فاکتور «جنگ» در بازار مسکن
طی هفته های اخیر، منطقه شاهد جنگ غزه بود و در همان روزهای اول، قیمت دلار در بازار ایران پس از ماه ها ثبات، با افزایش چشم گیر روبه رو شد. اما پس از آنکه، تحلیل های سیاسی درباره ی این جنگ منتشر گردید و بازارها نسبت به «احتمال سرایت تنش نظامی به ایران»، گرفتار واقع بینی شدند(احتمال به شدت کاهش پیدا کرد)، بازارها شاهد برگشت نرخها شدند. با این وجود، در ایام اخیر، نوسان محسوس دلار بار دیگر مشاهده شده است. واقعیت در رابطه با فاکتور «جنگ» در بازار ملک آنست که این نوع ریسک یا تنش نظامی، موجب شکننده شدن سطح قیمت ملک به ویژه قیمت مسکن می شود.
فاکتور «جنگ» اگر جدی باشد، رابطه دلار و مسکن را به هم خواهد زد. این رابطه از سال ۹۷ تا کنون، به شکل مستقیم از سمت دلار بر مسکن، برقرار بود به این معنا که رشدهای ماهانه نرخ دلار موجب شارژ انتظارات تورمی و اثر آن بر بازار مسکن به شکل تحریک قیمت در راه صعود می شد. در سالهای اخیر، هر زمان نرخ دلار کاهشی شد، قیمت مسکن نیز در ماه پس از آن با افت ماهانه روبه رو شد. اما هر نوع تنش نظامی چنانچه به افزایش نرخ دلار منجر شود، این افزایش احتمالاً مثل قبل، موجب افزایش قیمت مسکن نخواهد شد چون در آن صورت، نبض بازار مسکن، از تنش اثرپذیری بیشتری خواهد گرفت تا از تغییرات دلار. ریسک جنگ برای سرمایه گذاری ملکی بسیار زیاد است و در چنین حالتی، سرمایه گذاران با نگاه تردید به «آینده بدون ریسک مسکن»، سراغ دارایی های زود نقدشونده خواهند رفت.
بررسی ها نشان می دهد، قیمت دلار از شروع عصر جهش تا کنون، حدودا نزدیک به ۱۳ برابر شده است در صورتیکه قیمت مسکن بیش از این مقدار افزوده شده است.
۲۲۳۲۲۵
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب